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Caduta dalle scale del condominio: chi paga i danni

Rispondono i condòmini, custodi delle parti comuni, tramite l'amministratore e la polizza del palazzo, se c'è. Chi è il custode, le prove e la lettera.

A cura di GFR S.r.l.
Aggiornato il · 15 minuti di lettura

Se cadi sulle scale, sul pianerottolo o nell'androne di un condominio per un gradino rotto, un pavimento bagnato o una luce che non si accende, rispondono i condòmini, come custodi delle parti comuni, anche senza avere colpa. La richiesta si manda al condominio presso l'amministratore, che la passa alla compagnia se il palazzo è assicurato. Vale anche quando a cadere è un condòmino. A te tocca però dimostrare come sei caduto, ed è su questo che si sono perse quasi tutte le cause arrivate in Cassazione che abbiamo letto, soprattutto quando chi cadeva conosceva bene il posto. Se invece cadi dentro un appartamento, il condominio non c'entra: risponde chi lo abita o il proprietario. Per chiedere il risarcimento hai cinque anni dalla caduta.

Se sei caduto sulle scale di un palazzo e vuoi sapere se il tuo caso regge, raccontaci com'è andata dalla pagina contatti.

Chi cade mentre lavora, come un postino, un corriere o l'addetto delle pulizie, è in un'altra situazione, che qui non trattiamo.

Le scale sono dei condòmini, e con loro la custodia

Per il codice civile le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici e i cortili sono di proprietà comune di chi possiede le unità dell'edificio, se il titolo non dice il contrario (articolo 1117). Del danno causato da una cosa risponde chi la custodisce, salvo il caso fortuito (articolo 2051).

Chi sia il custode, la Cassazione non lo dice sempre allo stesso modo. Per l'ordinanza n. 26521 del 2024 non è il condominio, ente di sola gestione dei beni comuni, né l'amministratore, che è un mandatario, ma sono i singoli condòmini, obbligati in solido: si può chiedere tutto anche a uno solo di loro, che poi si rivale sugli altri (articolo 2055 del codice civile; nello stesso senso la n. 516 del 2022, su un lastrico solare). Un'altra decisione chiama invece il condominio «custode dei beni e dei servizi comuni» (n. 28253 del 2023). La 26521 e la 28253 riguardavano infiltrazioni nei locali di un condòmino, non cadute. Per chi è caduto la differenza pesa poco: tutte e due ammettono la domanda contro il condominio, e quella del 2024 permette in più di rivolgersi a un solo condòmino.

Nella pratica la richiesta passa dall'amministratore, che rappresenta i condòmini e può essere chiamato in giudizio per qualunque azione che riguardi le parti comuni (articolo 1131).

Dove sei caduto Chi risponde, di regola Da sapere
Scale, pianerottoli, androne, portone, cortile I condòmini, ciascuno per l'intero; la richiesta va al condominio presso l'amministratore Articoli 1117 e 1131 del codice civile; Cassazione, n. 26521 del 2024
Una scala che il titolo di proprietà assegna a un solo condòmino Di regola il suo proprietario, che ne ha la custodia: l'elenco dell'articolo 1117 vale «se non risulta il contrario dal titolo» È una nostra lettura: decisioni su cadute da scale così non ne abbiamo lette. Il titolo si legge negli atti di acquisto e nel regolamento
Dentro un appartamento Chi lo abita o il proprietario, non il condominio Vedi il paragrafo sull'appartamento

Che cosa devono fare l'amministratore e l'assemblea

L'amministratore non è il custode, ma i suoi compiti in una causa contano. Deve pagare la manutenzione ordinaria, compiere gli atti conservativi delle parti comuni e conservare la documentazione sullo stato tecnico dell'edificio; nel registro di anagrafe tiene anche ogni dato sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni (articolo 1130, numeri 3, 4, 6 e 8). La manutenzione straordinaria la decide l'assemblea, ma se i lavori sono urgenti l'amministratore può ordinarli da solo e ne riferisce alla prima assemblea (articolo 1135).

Se ha trascurato questi compiti, la tua richiesta va comunque al condominio, che lui rappresenta; sarà il condominio a valutare se rivalersi su di lui (n. 24058 del 2022, decisa sul danno di un condòmino per l'omessa vigilanza su lavori nelle parti comuni).

Nome e recapiti dell'amministratore devono essere affissi all'ingresso o nel punto di maggior uso comune, accessibile anche agli estranei (articolo 1129).

Le cause sulle scale arrivate in Cassazione

Sono cadute nelle parti comuni di un palazzo, e le decisioni le abbiamo lette per intero. Non sono un campione, ma mostrano dove si inciampa.

Che cosa è successo Com'è finita Che cosa ne ricavi
Un gradino dissestato in fondo alla prima rampa, con un pezzo di cemento mancante I testimoni non avevano visto che cosa l'aveva fatta cadere, e la consulenza sullo stato dei luoghi non è stata ammessa perché non avrebbe chiarito la dinamica: domanda respinta (sentenza n. 5708 del 2024) Il gradino rotto non basta: serve chi ti ha visto cadere
Un'inquilina che abitava nel palazzo da più di tre anni scende i gradini dell'androne, senza corrimano e bagnati per il maltempo Per i giudici conosceva le scale, il corrimano che mancava e la probabile scivolosità con la pioggia, e doveva regolarsi. I testimoni non sono stati ammessi perché non era stato detto da subito che qualcuno avesse visto: domanda respinta (ordinanza n. 19204 del 2024) Chi ha visto va indicato fin dal primo atto
Un'ospite della figlia scende di sera quando la luce a tempo si spegne; secondo lei il corrimano finiva prima dell'ultimo gradino Il guasto del temporizzatore non è stato provato e il corrimano è risultato «conforme alla normativa vigente». Per i giudici, chi dimorava lì doveva sapere che la luce delle scale dura poco: causa attribuita solo a lei (ordinanza n. 27587 del 2022) Se la luce si spegne troppo presto, misura quanto dura e fai constatare il guasto
Un androne con neve, ghiaccio e acqua dopo una nevicata Non è stato provato che il punto preciso della caduta fosse ghiacciato, e chi era caduta abitava nel condominio e conosceva il posto e il tempo che faceva: domanda respinta (ordinanza n. 22283 del 2025) Fotografa il punto esatto, non solo l'androne
Qualche goccia d'acqua nell'androne, di mattina Accolta in primo grado, la domanda è stata respinta in appello: le gocce erano poche e ben visibili alla luce del giorno, e la caduta è stata attribuita alla sola disattenzione. Una testimone aveva detto: «Mi sembrava acqua» (ordinanza n. 30171 del 2025) Quanta acqua c'era, e dove, va provato
Una figlia in visita dalla madre scende le scale del palazzo e cade, dice, per uno scalino scheggiato Il testimone non ha detto che fosse caduta per la scheggiatura: domanda respinta in primo grado e in appello. La causa era contro l'istituto delle case popolari (ordinanza n. 28201 del 2025) Il testimone deve aver visto come sei caduto, non solo la caduta
Un androne appena lavato dall'impresa delle pulizie Chi era scivolato aveva citato impresa e condominio, condannati in solido in primo grado. Dopo un appello perso e un rinvio deciso dalla Cassazione, con il condominio ha fatto un accordo e la domanda verso l'impresa è stata respinta. La caduta era del 2005 (ordinanza n. 24035 del 2025) Conviene chiamare in causa tutti quelli che possono rispondere

In quattro di questi casi, per i giudici, ha pesato contro chi era caduto il fatto che conoscesse il posto, perché ci abitava o ci stava da ospite. Quanto pesi la condotta di chi cade lo decidono sui fatti i giudici dei primi due gradi, e la Cassazione non lo riesamina se la decisione è motivata (nn. 19204 del 2024 e 30171 del 2025).

Se a cadere è un condòmino, un inquilino o un ospite

Il condòmino. Chi cade sulle scale del palazzo in cui ha casa può chiedere il risarcimento come un estraneo: per la Cassazione il condòmino danneggiato da una cosa comune è un terzo (nn. 26521 del 2024 e 18187 del 2021, entrambe su danni ai locali; la regola del 2024 però è scritta per ogni danno da cose comuni). La decisione del 2021 aggiunge che resta tenuto a contribuire per la sua quota alle riparazioni e alla rifusione dei danni: ne ricaviamo che, se a pagare è la cassa del condominio e non una compagnia, una parte del risarcimento la sostiene anche lui. Come condòmino puoi vedere i documenti della gestione e averne copia senza dover spiegare perché, purché non ostacoli l'amministrazione e paghi tu i costi (n. 5443 del 2021).

L'inquilino e l'ospite. Chi abita in affitto o è ospite chiede ai condòmini come chiunque altro, ma anche a lui si può opporre che conosceva il posto: nel caso della luce a tempo, per i giudici era indifferente che la donna fosse condòmina o ospite della figlia, perché comunque ci dimorava (n. 27587 del 2022).

Dentro un appartamento il condominio non c'entra

Il pavimento, i tappeti o la scala interna di un appartamento su due piani non sono parti comuni. Ne risponde come custode chi ha il controllo della casa (articolo 2051). Se la casa è in affitto, la Cassazione divide così: al proprietario i danni delle strutture murarie e degli impianti incorporati, all'inquilino quelli degli accessori e delle altre parti che ha a sua disposizione (n. 10983 del 2023, decisa sul palco di un cine-teatro).

Luce, corrimano, gradini: che cosa misura un tecnico

Le misure delle scale negli edifici privati, contro le barriere architettoniche, le fissa il decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 236 del 1989. Valgono per i progetti di edifici nuovi e per la ristrutturazione di interi edifici (articolo 1 del decreto, articolo 77 del testo unico dell'edilizia): ne ricaviamo che in un palazzo più vecchio, mai ristrutturato per intero, possono non essere obbligatorie. Per le scale comuni il decreto prevede, fra l'altro:

Che cosa Che cosa prevede il decreto Punto del decreto
Rampa Larga almeno 1,20 metri, con pendenza limitata e costante 8.1.10
Gradini Stessa alzata e stessa pedata in ogni rampa; pedata di almeno 30 centimetri; il doppio dell'alzata più la pedata fra 62 e 64 centimetri; pedata antisdrucciolevole 4.1.10 e 8.1.10
Corrimano Su entrambi i lati, ad altezza fra 0,90 e 1 metro; dove si interrompe, prolungato di 30 centimetri oltre il primo e l'ultimo gradino 4.1.10 e 8.1.10
Inizio e fine della rampa Un segnale sul pavimento, percepibile anche da chi non vede, ad almeno 30 centimetri dal primo e dall'ultimo scalino 8.1.10
Luce Illuminazione artificiale con un comando che si trovi al buio, su ogni pianerottolo 4.1.10

Una misura sbagliata aiuta a mostrare che la scala era pericolosa, ma da sola non decide: prima di tutto serve la prova di com'è andata.

Le pulizie. Per la Cassazione un appalto che non dà all'impresa il potere di fatto sul bene non toglie la custodia a chi lo affida (n. 11671 del 2018, su lavori a un lastrico solare). Ne ricaviamo che l'impresa delle pulizie non toglie ai condòmini la custodia delle scale. Se ha lasciato il pavimento bagnato senza cautele, può rispondere anche lei, in solido con loro (articolo 2055).

Il giorno della caduta

  1. Fatti visitare e fai scrivere nel verbale del pronto soccorso dove sei caduto: palazzo, piano, rampa, gradino.
  2. Fotografa il punto esatto: il gradino con un metro o una moneta accanto; il corrimano, dove comincia e dove finisce; il bagnato, la neve o lo sporco; il cartello di avviso, se c'era.
  3. Prova la luce: se c'è un pulsante su ogni pianerottolo, se si trova al buio, quanti secondi resta accesa (cronometrala con il telefono).
  4. Prendi nome e numero di chi ha visto e di chi è arrivato subito dopo. La sera stessa scrivi come sei caduto: da dove venivi, dove hai messo il piede, che cosa avevi in mano.
  5. Fotografa i cartelli con il nome dell'amministratore e con gli orari delle pulizie, se ci sono.
  6. Avvisa l'amministratore dopo aver fotografato: se il punto è pericoloso deve farlo mettere in sicurezza.

La polizza del palazzo

Il palazzo può avere una polizza «globale fabbricati». Per l'IVASS, l'autorità che vigila sulle assicurazioni, non è obbligatoria per legge e le coperture le sceglie ciascuna compagnia, di solito con la responsabilità civile verso terzi. La firma l'amministratore, che denuncia anche il sinistro.

  • La compagnia può pagarti direttamente, avvisando il condominio, ed è obbligata a farlo se il condominio lo chiede; in causa il condominio può chiamarla (articolo 1917 del codice civile).
  • Prima del pagamento ti verrà chiesto di firmare una quietanza, che per l'IVASS vale come accettazione della somma e rinuncia a chiedere altro. Non firmarla prima di sapere quanto vale il tuo danno.
  • Franchigie e scoperti riguardano il condominio e la sua compagnia: il tuo diritto è verso i condòmini per tutto il danno, e la polizza li tiene indenni (articolo 1917). Ne ricaviamo che di regola non riducono quello che ti spetta; per le polizze di responsabilità civile del capofamiglia l'IVASS scrive che è l'assicurato a rimborsarli alla compagnia.

Se a cadere è un condòmino, conta il contratto: l'IVASS parla di persone danneggiate «siano esse terzi o condòmini», ma ogni polizza va letta. Chiedi all'amministratore la compagnia, il numero e le condizioni.

La richiesta all'amministratore

Scrivi al condominio presso l'amministratore, con posta elettronica certificata o con raccomandata con ricevuta di ritorno. Una richiesta scritta che mette in mora interrompe la prescrizione e fa ripartire i cinque anni (articoli 2943 e 2945 del codice civile). Se il palazzo non ha un amministratore, per prudenza scrivi a ciascun condòmino.

La legge permette a «ogni interessato» di vedere gratis il registro dei verbali delle assemblee e di averne una copia firmata pagando la spesa (articolo 1129, secondo comma). Lì può risultare se il gradino, la luce o il corrimano erano già stati segnalati. Se sia «interessato» anche chi è caduto senza abitare nel palazzo, la legge non lo precisa: chiedilo comunque. Un modello da adattare:

Oggetto: caduta del [giorno] sulle scale del condominio di [indirizzo]. Richiesta di risarcimento, denuncia alla compagnia e documenti

Il [giorno], verso le ore [ora], [scendendo / salendo] le scale comuni del condominio di [indirizzo], fra il piano [...] e il piano [...], sono caduto/a a causa di [un gradino rotto / il pavimento bagnato dopo le pulizie / la luce che si è spenta / la mancanza del corrimano]. Nel palazzo [sono condòmino / abito in affitto / ero ospite di ...]. Hanno visto la caduta [nomi e recapiti].

Ho riportato [lesioni], come risulta dal verbale del pronto soccorso di [ospedale] del [giorno], che allego con le fotografie del punto.

Chiedo il risarcimento di tutti i danni, nella misura che indicherò dopo la valutazione medico-legale. Con questa lettera costituisco in mora i condòmini e interrompo la prescrizione. Vi chiedo di denunciare subito il sinistro alla compagnia che assicura il fabbricato, di comunicarmi il suo nome, il numero della polizza e chi segue la pratica, e di informare l'assemblea.

Vi chiedo inoltre il nome dell'impresa delle pulizie con il calendario dei lavaggi, chi cura l'impianto della luce e le segnalazioni di guasto degli ultimi mesi, e di vedere i verbali delle assemblee in cui si è parlato di [gradino / luce / corrimano].

[Luogo, data, firma, recapiti]

Prima di una causa

Prima di andare dal giudice la legge chiede un tentativo di accordo, ma per una caduta nelle parti comuni non è chiaro quale. Se la lite è «in materia di condominio» serve la mediazione, a qualunque cifra (decreto legislativo n. 28 del 2010, articolo 5); altrimenti, se chiedi non più di 50.000 euro, una negoziazione assistita fra avvocati (decreto-legge n. 132 del 2014, articolo 3).

Per la legge le liti condominiali sono quelle sulla violazione delle norme sul condominio (disposizioni di attuazione del codice civile, articolo 71-quater), e chi cade chiede i danni con l'articolo 2051: a una lettura del testo vale la negoziazione. Ma la Cassazione, in una causa per una perdita d'acqua fra appartamenti, ha scritto di non dover risolvere la questione (ordinanza n. 33147 del 2024), e decisioni che la risolvano non ne abbiamo trovate.

Se manca il passaggio giusto, il giudice non respinge subito la domanda ma rinvia la causa perché lo si faccia (gli stessi due articoli), e si perde tempo. Nel dubbio la strada più prudente, da decidere con l'avvocato, è fare la mediazione e, fino a 50.000 euro, anche l'invito alla negoziazione.

Quanto spetta

Il danno si conta come in ogni caduta, meno la parte di colpa che i giudici possono attribuirti. Le voci, le tabelle e un esempio con i numeri, proprio su una caduta dalle scale di un condominio, sono nella guida sul risarcimento per una caduta. Prima della visita medico-legale nessuno può indicare una cifra seria.

Fonti

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